Scheidung oder Trennung


Was passiert mit dem Haus?

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Einleitung

Eine Scheidung oder Trennung ist ein einschneidendes Ereignis im Leben eines Paares, das oft viele Fragen und Unsicherheiten aufwirft, insbesondere wenn es um gemeinsames Eigentum wie ein Haus geht.

In vielen Fällen ist das Haus das größte finanzielle Vermögen, das ein Paar besitzt, und daher ist die Frage, was damit passiert, von großer Bedeutung.

Im Folgenden werden verschiedene Möglichkeiten und Szenarien betrachtet, wie Paare mit dem gemeinsamen Haus nach einer Trennung umgehen können.

Optionen im Zuge der Trennung/Scheidung

Je nach individueller Situation kommen verschiedene Möglichkeiten in Betracht, mit der gemeinsamen Immobilie im Zuge der Trennung oder Scheidung zu verfahren.

  • Immobilienverkauf
  • Vermietung der Immobilie
  • Übertragung auf Kinder (oder andere)
  • ein Partner überträgt seinen Anteil auf den anderen unter Berücksichtigung einer entsprechenden Ausgleichszahlung
  • mgl. Umbau der Immobilie in 2 getrennte Einheiten
  • das die Kinder zumeist betreuende Elternteil verbleibt unter finanzieller Berücksichtigung des Wohnvorteils im Haus
  • Nestmodell
  • Erzwingen der Teilungsversteigerung bei Uneinigkeit

Immobilienverkauf bei Scheidung und Trennung

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Oftmals ist diese Option die sinnvollste in Trennungsfällen, insbesondere, wenn der finanzielle Ausgleich unter den Parteien für den Anteil des anderen nicht möglich ist. Wichtig ist dabei, dass beide Seiten sich einig sind und einen fachkundigen Immobilienmakler zur Vertretung ihrer Interessen beauftragen. Nicht selten kommen Emotionen ins Spiel, die den Verkauf behindern. Eine neutrale Person in Form eines Immobilienmaklers sorgt hierbei für die entsprechende Sachlichkeit. Zudem ist eine fundierte Marktpreisermittlung der Immobilie unerlässlich; insbesondere vor dem Hintergrund evtl. noch laufender Kreditverbindlichkeiten.

Vermietung der gemeinsamen Immobilie

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Die gemeinsame Immobilie kann bei Scheidung und Trennung auch vermietet werden. Die Einnahmen werden geteilt, aber ebenso die Ausgaben für Finanzierung(en) und Instandhaltungskosten. Mitunter ist das eine Option, wenn die Marktlage für den Verkauf ungünstig ist, aber die Mieten auf hohem Niveau. Allerdings muss man genau kalkulieren, was unter dem Strich wirklich übrig bleibt, denn die Mieteinnahmen sind unter Berücksichtigung der Ausgaben zu versteuern.

Immobilienübertragung auf Kinder (oder andere)

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Nicht selten haben Eltern den Gedanken, dass sie mit dem Haus ihren Kindern später etwas hinterlassen wollen. Die Schenkungsfreibeträge ermöglichen recht hohe Beträge alle 10 Jahre auf Kinder zu übertragen. Ist die Immobilie jedoch noch nicht abgezahlt, wird es schwieriger, denn eine Pfandfreigabe erfolgt seitens der Bank nur bei Darlehensablösung. Ist das Haus also noch finanziert, müssen die Eltern weiter zahlen, was in der Praxis eher die Ausnahme ist. Ist das Kind bereits erwachsen und erwerbstätig, wäre die Möglichkeit der Kreditübernahme mit der finanzierenden Bank zu prüfen.

Immobilienanteil des Partners erwerben

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In der Regel sind die Besitzverhältnisse unter (Ehe-)Partnern 50:50 geregelt. Im Zuge der Trennung ist es möglich, dass ein Partner seinen Anteil auf den jeweils anderen überträgt. Zuvor wird die Immobilie fachkundig bewertet und der entsprechende Anteil unter möglicher Berücksichtigung einer laufenden Rest-Finanzierung beziffert. Bei Verheirateten kann im Zusammenhang mit einer Scheidungsfolgenvereinbarung beim Notar die Übertragung notariell geregelt werden. In diesen Fällen ist die Übertragung grunderwerbssteuerfrei, da die scheidungsbedingte Vermögensauseinandersetzung hier die Grundlage bildet.

Umbau der Immobilie in 2 getrennte Bereiche

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Klingt theoretisch; ist es meistens auch. Im klassischen Einfamilienhaus ist diese Variante im Grunde nicht umsetzbar. Bei Zwei- oder Mehrparteienhäusern schon. Sofern nicht schon erfolgt, könnte eine Aufteilung nach WEG erfolgen, so dass es sich auch juristisch um getrennte Einheiten mit eigenem Grundbuch handelt. Dabei zu beachten ist wiederum, ob noch Kredite anhängig sind und wie mit diesen zu verfahren ist. Natürlich steht bei der Variante auch der Hintergrund der Trennung/Scheidung im Raum. Geht man im Guten auseinander, mag es funktionieren. Bei verletzten Gefühlen und möglicherweise einem neuen Partner auf einer Seite, ist es sicher schwierig friedlich umsetzbar.

Kinder überwiegend betreuende Elternteil bleibt mit Kindern im Haus

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Sind beide Partner in erster Linie an dem Wohl der Kinder interessiert und möchte man sie in ihrem gewohnten Umfeld lassen, ist die Möglichkeit eine Alternative zum Verkauf. Lebt ein Partner mietfrei (objektiver Wohnvorteil) im Haus mit den Kindern weiter, wird dieser Wohnvorteil als fiktives Einkommen des Unterhaltsberechtigten gezählt, was wiederum Auswirkungen auf einen möglicherweise zu zahlenden Trennungsunterhalt hat. Zu Berücksichtigen dabei sind der subjektive Wohnvorteil und mögliche Restschulden.

Das Nestmodell

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Das Nestmodell klingt wie der Umbau in 2 getrennte Einheiten theoretisch gut, aber praktisch schwierig. Bei diesem Modell wird die Immobilie der Kinder wegen behalten. Die Kinder leben im Wechsel mit Mutter und dem Vater im Haus. Beide haben eigene Wohnungen und leben nur in der Zeit - i.d.R. im Wechselmodell - mit den Kindern im Haus. Das klingt für die Kinder ganz gut; ist aber für die Eltern anstrengend und teuer, da jeder 2 Immobilien (anteilig das Haus & die neue Wohnung) bezahlen muss.

Teilungsversteigerung

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Diese Variante kommt ab und an ins Spiel, wenn die Fronten so verhärtet sind, dass vernünftige Kommunikation quasi ausgeschlossen ist. In der Regel ist es die ungünstigste und für die Parteien kostspieligste Option. Die Versteigerung muss beantragt, ein Wertgutachten eines öffentlich bestellten Gutachters in Auftrag gegeben werden und Gerichtskosten bezahlt werden. Läuft es dumm, ersteigert niemand und den Kosten steht keine Einnahme, die meistens sowieso geringer als beim freien Verkauf ist, gegenüber. Bevor Sie an diese Option denken, sprechen Sie mit einem Immobilienmakler!
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