Wie der Beleihungswert den Zins beeinflusst


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Auf das Kleingedruckte bei Werbeanzeigen achten

Potenzielle Käufer werden häufig von vermeintlich günstigen Zinsen angesprochen. Den besten Zins bekommt man jedoch - wenn man das Kleingedruckte liest - nur bei einem Beleihungsauslauf von 60-80%. Was bedeutet das eigentlich und warum ist der finale Zins so abhängig vom Beleihungswert? In diesem Beitrag erklären wir Ihnen den Zusammenhang.

Was ist der Beleihungswert?

Der Begriff "Beleihungswert" bezieht sich auf den geschätzten Marktwert einer Immobilie oder eines Vermögenswerts, der als Sicherheit für einen Kredit oder eine Hypothek verwendet wird. Dieser Wert wird von einer unabhängigen Schätzungsexpertise oder einem Gutachter ermittelt und dient als Grundlage für die Festlegung des maximalen Darlehensbetrags, den eine Bank oder ein Kreditinstitut einem Kreditnehmer gewähren wird.

Der Beleihungswert ist in erster Linie wichtig, um das Risiko für den Kreditgeber zu bewerten. Je höher der Beleihungswert im Verhältnis zur Kreditsumme ist, desto sicherer fühlt sich die Bank in der Regel bei der Kreditvergabe. In vielen Ländern gibt es gesetzliche Vorschriften, die den Beleihungswert und das maximale Beleihungsverhältnis festlegen, um die Finanzstabilität und den Schutz der Kreditgeber zu gewährleisten.

Es ist wichtig zu beachten, dass der Beleihungswert nicht notwendigerweise mit dem tatsächlichen Marktwert der Immobilie übereinstimmt. Er kann aufgrund verschiedener Faktoren wie regionalen Marktbedingungen, Zustand der Immobilie und anderen Bewertungskriterien variieren. Der Beleihungswert wird auch bei der Berechnung von Zinssätzen und Tilgungsbedingungen für Hypotheken und Kredite berücksichtigt.

Zusammenhang "Beleihungswert - Kreditzins"

Der Beleihungswert spielt eine entscheidende Rolle bei der Festlegung der Zinsen für Darlehen und kann erhebliche Auswirkungen auf die Höhe der Zinsen haben.

Der Beleihungswert, auch bekannt als Loan-to-Value (LTV)-Verhältnis, ist eine Kennzahl, die von Banken und Kreditgebern verwendet wird, um das Verhältnis zwischen dem Darlehensbetrag und dem geschätzten Wert einer Immobilie zu ermitteln.
Er wird oft in Prozent ausgedrückt und zeigt an, wie viel Prozent des Immobilienwerts durch das Darlehen finanziert wird.
Je höher das LTV-Verhältnis ist, desto höher ist das Risiko für den Kreditgeber, da die Wahrscheinlichkeit eines Zahlungsausfalls steigt.

Die Auswirkungen des Beleihungswerts auf die Zinsen für ein Darlehen sind vielfältig und können zu höheren Zinsen führen. Hier sind einige Gründe, warum dies der Fall sein kann:
  • Höheres Risiko für den Kreditgeber: Ein höheres LTV-Verhältnis bedeutet, dass der Kreditnehmer weniger Eigenkapital in die Immobilie investiert hat. Dies erhöht das Risiko für den Kreditgeber, da bei einem Zahlungsausfall das Verlustrisiko höher ist. Um dieses Risiko auszugleichen, verlangen Kreditgeber in der Regel höhere Zinsen.
  • Höhere Kosten für Kreditversicherung: Bei Darlehen mit einem hohen LTV-Verhältnis verlangen Kreditgeber oft, dass der Kreditnehmer zusätzliche Kreditversicherung abschließt. Diese Versicherungspolicen können teuer sein und werden in der Regel in die monatlichen Zahlungen eingerechnet, was die Gesamtkosten des Darlehens erhöht.
  • Begrenzte Verhandlungsmöglichkeiten: Kreditnehmer mit einem niedrigen LTV-Verhältnis haben oft bessere Verhandlungsmöglichkeiten bei den Zinsen, da sie als weniger risikoreich angesehen werden. Kreditnehmer mit einem hohen LTV-Verhältnis haben jedoch weniger Verhandlungsspielraum und müssen in der Regel die vom Kreditgeber angebotenen Konditionen akzeptieren.
  • Höhere Zinsen als Kompensation: Um das zusätzliche Risiko zu kompensieren und die Rentabilität des Darlehens sicherzustellen, setzen Kreditgeber oft höhere Zinssätze fest. Dies kann dazu führen, dass Kreditnehmer mit einem höheren LTV-Verhältnis insgesamt mehr Zinsen zahlen.
Insgesamt ist der Beleihungswert ein wichtiger Faktor, der die Zinsen für ein Darlehen maßgeblich beeinflusst. Kreditnehmer sollten sich bewusst sein, dass ein niedriges LTV-Verhältnis dazu beitragen kann, niedrigere Zinsen zu sichern, während ein hohes LTV-Verhältnis oft zu höheren Zinsen führt. Es ist daher ratsam, Eigenkapital in eine Immobilie zu investieren, um das LTV-Verhältnis zu reduzieren und die Kosten für ein Darlehen zu minimieren.

Einfaches Beispiel zum besseren Verständnis bei der Kreditvergabe

Nehmen wir an, Sie interessieren sich für ein Einfamilienhaus zu einem Kaufpreis von 300.000 €. Unterstellte 10% Erwerbsnebenkosten (Notar- und Gerichtsgebühren, Grunderwerbssteuer, anteilig Maklerprovision) zahlen Sie aus Eigenkapital, sprich 30.000 €.

Die Bank kommt bei ihrer Beleihungswertermittlung auf einen Wert von 250.000 €. Der BW liegt meistens unter dem Verkaufspreis.

100% Beleihungsauslauf wären also ein Darlehensbetrag in Höhe von 250.000 €.

Bedeutet zusätzlich zu den 30.000 € für die Nebenkosten, benötigen Sie 50.000 € um die Differenz zwischen Kaufpreis und Beleihungswert ausgleichen zu können. Sind schon mal 80.000 € benötigtes Eigenkapital, um an 100% Beleihungswert zu kommen.

Den aktuellen TOP-Zins bekommen Sie in der Regel bei maximal 80% vom Beleihungsauslauf. Also müssen von 250.000 € Beleihungswert (100%) 20% abgezogen werden, was weiteren 50.000 € entspricht.

Um auf den günstigen Zins (80% vom Beleihungswert) zu kommen benötigen Sie in Summe 130.000 € an Eigenkapital für die Gesamt-Investition von 330.000 €. Das sind knapp 40 %.

Bringen Sie die Summe an Eigenkapital nicht in die Finanzierung ein, steigt das Risiko der Bank, was wiederum den Zinssatz erhöht.

Einflussfaktoren

Die genauen Faktoren, die die Beleihungswertermittlung beeinflussen, können von Bank zu Bank und von Land zu Land variieren. Hier sind jedoch einige der häufigsten Faktoren:
  • Marktwert der Immobilie: Der Marktwert der Immobilie ist der wichtigste Faktor bei der Beleihungswertermittlung. Er wird oft durch eine unabhängige Schätzung oder Gutachten eines Sachverständigen bestimmt. Dieser Wert beruht auf aktuellen Marktbedingungen und vergleichbaren Verkaufspreisen ähnlicher Immobilien in der Nähe.
  • Lage der Immobilie: Die Lage spielt eine entscheidende Rolle bei der Beleihungswertermittlung. Immobilien in begehrten Wohngebieten oder Gegenden mit steigenden Immobilienpreisen haben oft höhere Beleihungswerte.
  • Zustand der Immobilie: Der Zustand der Immobilie kann den Beleihungswert beeinflussen. Eine gut gepflegte und instand gehaltene Immobilie kann einen höheren Beleihungswert haben als eine, die in schlechtem Zustand ist.
  • Art der Immobilie: Die Art der Immobilie, ob es sich um ein Einfamilienhaus, eine Eigentumswohnung, ein Mehrfamilienhaus oder ein Gewerbeobjekt handelt, kann den Beleihungswert beeinflussen.
  • Baualter: Das Alter der Immobilie kann ebenfalls eine Rolle spielen. In der Regel haben neuere Immobilien einen höheren Beleihungswert als ältere, wenn sie in vergleichbarem Zustand sind.
  • Energieeffizienzklasse: Aktuell schauen die Banken verstärkt auf den energetischen Zustand der zu bewertenden Immobilie.
  • Infrastruktur und Annehmlichkeiten: Die Verfügbarkeit von Infrastruktur wie Straßen, öffentlichen Verkehrsmitteln, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe kann den Beleihungswert positiv beeinflussen.
  • Immobilienmarktbedingungen: Die allgemeinen Bedingungen auf dem Immobilienmarkt, einschließlich Angebot und Nachfrage, Zinssätzen und wirtschaftlicher Stabilität, können den Beleihungswert beeinflussen.
  • Höhe des Eigenkapitals des Kreditnehmers: Die Bank berücksichtigt oft auch das Eigenkapital des Kreditnehmers, das er in die Immobilie investiert hat. Je höher das Eigenkapital, desto niedriger kann der Beleihungswert sein.
  • Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers: Die Bonität des Kreditnehmers und seine Fähigkeit, das Darlehen zurückzuzahlen, können ebenfalls bei der Beleihungswertermittlung eine Rolle spielen.
  • Vorschriften und Richtlinien: Banken müssen oft bestimmten Vorschriften und Richtlinien folgen, die von Aufsichtsbehörden festgelegt werden. Diese können die Beleihungswertermittlung und die Kreditvergabe beeinflussen.
Es ist wichtig zu beachten, dass die genauen Kriterien und Gewichtungen dieser Faktoren je nach Bank unterschiedlich sein können. Darüber hinaus können lokale Marktbedingungen und gesetzliche Bestimmungen die Beleihungswertermittlung weiter beeinflussen. Es ist ratsam, sich direkt an die Bank oder den Kreditgeber zu wenden, um die spezifischen Anforderungen und Richtlinien für die Beleihungswertermittlung zu erfahren.

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Anja Krüger

Dipl.-Betriebswirtin (BA)

Telefon: 0177 - 422 66 01
E-Mail: ak@anja-krueger-immobilien.de
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